地下车位权属究竟归谁，开发商还是业主

        （引言）2016年7月12日，三亚首例地下车位权属纠纷案，在三亚市城郊人民法院公开开庭审理。海南建亚律师事务所高华阳律师、严婷律师作为被告三亚某公司的诉讼代理人参加了本案的庭审。
        一、基本案情
        三亚市同心家园五期项目位于三亚市吉阳区迎宾路，2011年1月30日，三亚某公司通过出让方式取得该项目的土地使用权并开始建设。2011年10月、2012年5月、2013年7月，三亚某公司分别与吴某、吴某某、李某签订《限价商品房买卖合同》，合同未就地下车位进行专门约定。2016年1月，三亚某公司在依法取得相关行政主管部门的同意后，开始对同心家园五期项目的地下车位进行出售、出租。
        2016年3月，三名原告认为三亚某公司无权处分地下车位，向人民法院提起诉讼，诉求：1、确认原告业主对同心家园五期的地下车位享有共有权；2、判令三亚某公司停止出售、出租地下车位的违法行为。
        二、律师代理案件过程
        （一）关于证据收集上的博弈
        原告方提起诉讼后，向法院提交如下证据：1、《限价商品房买卖合同》；2、购房款收据。其诉讼的事实和理由如下：  
        1、车位属小区内公共场所、公用设施，根据《物权法》第七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，同心家园五期地上及地下车位归业主共有，原告享有共有权。
        2、双方未在《限价商品房买卖合同》中约定车位归三亚某公司所有。三亚某公司只是代建单位，非项目法人或者开发单位，因此三亚某公司对小区车位并无所有权。
        3、即使城投公司自称有车位的所有权，原告3人等小区全体业主也以购买公摊建筑面积的方式取得了车位的所有权。三亚某公司无权二次售卖。
        4、三亚某公司一次性收取超过20年租金的出租方式，也违反了《合同法》中“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定。
        被告方应诉后即委托本所高华阳律师、严婷律师代理本案，经过研究证据材料，律师指导三亚某公司组织收集证据，并向法院提交如下主要证据：1、土地房屋权证、三亚市规划局文件、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；2、地下车位的设计图；3、相关行政主管部门的同意三亚某公司出售、出租车位的文件；4、三亚某公司出售、出租地下车位的方案和协议；5、三亚市房屋面积测绘成果报告（南区、北区地下室）。
        （二）充分运用法律规定，进行精彩答辩
        本所律师作为被告三亚某公司的代理人，当庭提出了如下答辩意见（节选）：
        1、地下车位不属于业主共有，为被告专有，被告有权出售、出租。
        依据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
        本案地下车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，具有构造上的独立性，可以排他使用，没有占用业主共有的道路或者其他场地，依法不属于业主共有，为被告专有。对该专有部分的处分依法应当由原告与被告通过签订合同以出售、附赠或者出租的方式来确定，但，原告与被告未签订任何处分车位的合同。
依据上述事实和法律规定，地下车位不属于业主共有，为被告专有，被告依法有权出售、出租地下车位。
        2、被告通过出让方式取得同心家园五期项目的土地使用权，是同心家园五期项目地下车位的的投资方和建设方，其出售、出租地下车位的主体适格。
        被告通过出让方式取得同心家园五期项目的土地使用权，被告依法有权出售、出租该土地上依规划建设的所有建筑物（包括地下车位）。
        同心家园五期项目由被告投资并开发建设，被告作为该项目的土地及建设主体，拥有该项目的土地房屋权证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，且在整个涉案项目从立项至施工过程中，被告均依法、依程序建设，拥有合法建设涉案项目的文件和证件，被告依法出售、出租的地下车位是符合国家法律和地方政策的合法建筑。
        任何一个国有企业在处理国有资产时必须取得相关行政主管部门同意。本案中，被告作为国有企业，其在处理国有资产时，已收到相关行政主管部门同意被告出售、出租车位的文件。
       依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“关于地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”的规定，被告作为本案地下车位的投资者、建设者，依法有权出售、出租地下车位。
故，依据上述事实和法律规定，被告作为本案地下车位的投资者、所有者，其出售、出租主体适格。
         3、本案地下车位的建筑面积没有计入业主房屋产权的公摊建筑面积，为被告所有。
       《同心家园项目五期南区地下室和北区地下室的三亚市房屋面积测绘成果报告》明确指出：涉案地下车位共用建筑面积为0，分摊面积为0，即涉案地下车位的建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围。
      《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”
        依据上述事实和法律规定，本案地下车位的建筑面积从法律上讲不计入公用建筑面积，事实上也没有公摊到业主的房屋产权建筑面积中。地下车位为被告投资建设，原告未出资购买，所以归被告所有，被告有权出售、出租。
        4、原告非地下车位出租合同相对方，无权行使合同相对方的权利。且被告未违反法律规定，租赁期限未超过20年。
本案中，首先，原告与被告未签署地下车位的出租合同，非合同相对方，无权行使合同相对方的权利。其次，《同心家园四、五期项目地下车位出售、出租方案及租赁协议》明确约定：地下车位租赁期限为20年，未违反《合同法》关于租赁期限的规定。
        本案作为三亚首例地下车位权属纠纷案，在三亚范围内影响较大，南国都市报特别对本案的案件审理情况进行了报道。地下车位权属关系购房者与开发商的切身利益，需要客观看待，严格遵照法律规定，不偏不倚，才能解决矛盾。
        本案目前尚未宣判，本所律师作为本案一方当事人的代理律师，将持续跟进案件，将法律的正义带给当事人。