产权权属登记逾期违约的诉讼时效从何时起算？

        产权权属登记逾期违约的案件中，诉讼时效的计算常常成为房地产开发企业和业主两方之间争议的焦点，在我所承包的多个次类型案件中，均反映了这一点。笔者结合本所律师承包此类型案件的所整理的案卷材料及各地方法院就产权权属登记逾期违约的诉讼时效的相关规定整理本文。
        产权权属登记逾期违约的诉讼时效从何时起算，在理论和司法实践中存在三种观点争议：
        第一种观点是，产权权属登记逾期违约金的诉讼时效从约定办证期限届满之次日起开始计算两年，两年后再起诉的，对于逾期办证违约金的请求权超出诉讼时效。（海南高院、贵州高院采用这一观点。）
        这一种观点的主要依据是《民法通则》第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”约定办证期限届满，买受人仍未取得房产证或未收到出卖人已经完成办理“大产权证”等手续可以办理房产证的通知，显然已经“知道或者应当知道”出卖人违约，故而从办证期限届满之次日起开始计算诉讼时效两年。这一种观点认为，违约金请求权，不论是一次性的违约金还是按日（月等）计算的违约金，不同于一般的债权请求权，违约金只是违约方承担违约责任的一种形式，故而考虑违约金请求权的诉讼时效属于一个伪命题，这个问题已经包含在了违约的诉讼时效当中。反而言之，如果违约的诉讼时效已过，非违约方要求违约方承担违约责任的胜诉权已经失去，还怎么要求违约方支付违约金呢？如果违约金请求权有另一个独立的诉讼时效，那么违约的诉讼时效岂不就没有意义了？而第一种观点就避免了这一种矛盾，从直接的文义解释上也足以说通。
        但在目前的市场和法律实践中，开发商逾期办证的现象普遍存在，而且逾期时间往往较长，少则两三年，多则五六年以上，有的甚至在办证期限届满两年后都未办理“大产权证”等为买受人办理房产证的必要手续。而基于第一种观点，至少存在以下问题：在超长逾期的情况下，买受人所受到的损失将无法追求违约金赔偿。而开发商也因此可以一直怠于办理相关手续。而买受人要求开发商负责或者协助办理产权登记的请求权虽然不受诉讼时效的限制，也等同于超出了办证期限届满两年后就不再享有实体性的保护。应是第一种观点亟待解决的问题。
        第二种观点是，按日计算的产权权属登记逾期违约金的诉讼时效从买受人办理了产权权属登记之次日起开始计算两年。（未发现地方法院采用这一观点。）
        这一种观点对于《民法通则》第137条的理解不同，认为对于按日（月等）计算的持续性的逾期违约金，逾期办证违约金从办证期限届满之次日起算，直到买受人取得了产权权属登记时才能确定逾期违约金的数额，才能明确买受人权利被侵害的程度，故而应从买受人办理了产权权属登记之次日起开始计算诉讼时效两年。第二种观点明确将逾期办证违约金请求权的诉讼时效和合同违约的诉讼时效相独立开，因为在这一种观点中，逾期违约金的数额作为被侵害权利的程度需要确定，被侵害的权利自然是逾期违约金请求权。
        第二种观点有助于督促开发商竭尽可能地为买受人及早办理产权权属登记，对合同双方中处于较弱势的买受人做了最大的保护。但买受人的权属登记，不仅需要开发商积极办理，也需要买受人的积极参与，这一观点中并不能体现买受人的相应责任，甚至可能造成买受人消极办理权属登记，开发商追缠办理权属登记的混乱现象。故而目前笔者没有发现有哪个地方法院的解释采用了这一观点。
        第三种观点是，按日计算的产权权属登记逾期违约金的诉讼时效从买受人起诉之日起倒退计算两年，对于两年内的逾期办证违约金的请求权不超过诉讼时效，而对于两年之前的逾期办证违约金超出了诉讼时效。（北京高院、福建高院、广州中院、厦门中院、宁波中院等地方法院采用这一观点。）
        这一种观点同样将逾期办证违约金的请求权单独考虑，并将每日产生的逾期违约金请求权单独计算诉讼时效。笔者认为其依据大致有以下两点：
        （1）对于逾期办证违约本身，由于其具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故而并不应该讨论逾期办证违约本身的诉讼时效，这时候将逾期办证违约金请求权的诉讼时效单独考虑并不会造成“一个违约行为，两个诉讼时效”的矛盾情形。
        （2）按日计算的持续性的违约金，每日所形成的违约金请求权构成单个债权，故而可以对每日形成的违约金单独适用诉讼时效。第三种观点的核心即是将违约金请求权不再单纯视为违约责任的承担方式，而是视为新的债权。
        采取第三种观点的地方法院最多，原因在于这一观点平衡了开发商和买受人之间的利益，但是为何能够将违约金请求权视为一个新的债权，这一点仍然存在争议和有待讨论。
 
        相关规定如下：
        《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（2011年）
        一、关于逾期办证违约纠纷
        2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
        《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）
        2、出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。
        《北京市高级人民法院对商品房买卖疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）
        二十三、违约金诉讼时效的认定
       房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
        《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
        21、商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算;无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
        《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（2004年7月2日）
        第十一条 当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
        《浙江省宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》
        13. 当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。
 
（海南建亚律师事务所  林超）