集资房买卖合同纠纷
发布时间：2013年12月22日 | 浏览次数： | 返回上一页 | 【大 中 小】 【打印】 【关闭】
集资房买卖合同纠纷
一、基本案情
原告赵某、李某系夫妻，2008年某银行建房时，李某用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵某同意的情况下与张某签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张某，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张某立即腾房。
被告张某答辩称，李某与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵某称其不知情不属于事实。故李某与其所签订《购房协议》应为有效协议。
一审法院经公开审理查明：李某系某银行职工，2001年职工集资建房，该银行职工李某亦参与集资建房，分得小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵某知情的情况下，李某于2004年1月14日向单位交纳购房款3万元整。2004年5月，李某经与张某协商，双方签订了购房协议约定：李某在单位集资购房款，全部由张某自行交给李某，张某所购李某单位集资房所有权归张某所有，但房产证暂以李某之名登记。协议签订后，张某在将3万元首付款交与李某后，又将其余房款直接交与李某所在单位，共计交纳房款19万元。房子建成后，张某即入住，直至2009年李某所在单位开始为上述房屋办理房产证，李某在缴纳相关费用后向张某提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
二、一审审理
一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李某与张某是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李某与张某签订的购房协议合法有效。关于李某称签订购房协议未经赵某同意，在赵某知道交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张某亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李某、赵某对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李某、赵某所称赵某不知李某与张某签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵某、李某的诉讼请求。诉讼费由赵某、李某承担。
三、上诉
一审宣判后，原告（上诉人）赵某、李某不服提出上诉称，李某与张某所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵某对李某、张某之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张某承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张某辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李某所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
四、二审审理
二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。银行职工集资建房，李某分得小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李某作为集资人于2004年1月14日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2004年5月与张某（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张某依约分别向李某和银行交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李某与张某之间转让房屋的意思表示真实，且李某单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李某与张某之间《购房协议》签订后，张某对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李某与张某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李某、赵某诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李某与张某签订买卖协议后实际收取张某3万元集资款，张某自2004年入住至今，已实际占有、使用该房屋多年。李某、赵某系夫妻关系，对李某未实际购买该集资房，赵某称不知情，有违常理。李某、赵某以赵某不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判
五、法律评析
（一）本案集资房转让纠纷产生的根源及集资房转让纠纷与一般商品房买卖纠纷的区别
本案源于房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效的典型案例。归纳原告李某、赵某主张房屋买卖协议无效的理由：（1）李某将单位集资房卖给了非本单位人员张某，张某没有李某单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，李某在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；李某买卖集资房未经其夫、共有人赵某同意，未经共同共有人同意买卖无效。那么，他们这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
（二）本案双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格
《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据李某与张某之间《房屋转让协议》的内容，张某所购李某单位集资房所有权归张某所有，但房产证暂以李某之名登记。事后，李某从张某处收回了3万元集资款，张某实际接收房屋，且仍以李某名义参与某银行的集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用。银行对李某与张某上述事实知情，且实际接受张某交来的后续房款。故鉴于李某取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，其与张某达成协议后将其与银行之间签订集资合同后享有的取得集资房的请求权转让给了张某，其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，李某与张某之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。
（三）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》应为合法有效协议
民事法律行为以意思表示为要素。本案中，李某与张某在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示，买房人张某构成善意第三人，银行对该转让行为亦认可。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。本案中，李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，李某将房屋卖给不符合购买集资房外单位人员张某，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。现房屋产权证书正在办理，房屋管理部门会予以办理过户登记，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋，该买卖行为亦并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李某与张某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。
（四）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》不能因赵某称其不知情而无效
依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李某、赵某系夫妻关系。李某与张某签订买卖协议后实际收取张某3万元集资款，张某自2004入住至今，已实际占有、使用该房屋多年。赵某称对李某未实际购买该集资房不知情，有违常理。故李某与张某之间所签订之购房协议不能因赵某称其不知情而无效。
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