新规速递｜海南省集体经营性建设用地入市试点办法（修订）

 

海南省集体经营性建设用地入市试点办法

（修订）

 

第一章  总  则

    第一条  为规范我省农村集体经营性建设用地入市工作，健全城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴，服务海南自由贸易港建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《海南自由贸易港土地管理条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等法律法规政策规定，结合本省实际，制定本办法。

    第二条  在本省行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市试点的，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工矿、仓储、商业服务业、居住用地（保障性租赁住房）等经营性用途，且经依法登记的存量集体建设用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或个人在一定期限内有偿使用的行为。

    第三条  农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农村集体经济组织。入市前，土地所属村（组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码。

    农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织代表集体行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授权给负责管理的乡镇人民政府作为入市实施主体代表集体行使所有权。

    第四条  农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农村集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

    在保持集体土地所有权不变的前提下，镇（乡）域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

    第五条  农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于符合国家、海南省产业政策以及城镇开发边界内外国土空间用途管制、生态环境保护要求的项目,包括工业、仓储、商业服务业、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿等，但不得用于建设市场化商品住房、安居房。

   市县可以在符合国家和我省国土空间用途管制要求的前提下，探索制定通过农村集体经营性建设用地入市渠道保障用地需求的建设项目目录或清单。

    第六条  文昌市可以试点探索利用镇（墟）区范围内农村集体经营性建设用地用于面向本市农村集体经济组织成员的村民 住宅建设，但所建房屋不得分割转让。

    用于村民住宅建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本市拥有农村集体经济组织成员资格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人员，每户只能受让一处，土地面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。通过出让方式取得的集体经营性建设用地建设村民住宅的，以及再次流转的，不得再向集体经济组织申请宅基地。

 

第二章  入市途径及条件

    第七条  依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备

开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

    第八条  结合全域土地综合整治，将零星、插花小块存量集体建设用地整治归并为大块宗地，依据规划属于经营性用途的允许入市。

    结合全域土地综合整治推进农村集体经营性建设用地入市的，要严格执行全域土地综合整治试点政策规定要求。通过实施全域土地综合整治实现建设用地“小块并大块”，不得以入市为名突破全域土地综合整治试点规定，不得脱离全域土地综合整治、单纯实施“小块并大块”来实现农村集体经营性建设用地入市。

    第九条  历史形成的城中村集体建设用地，可以根据规划进行统一整治、配套基础设施，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

    第十条  集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合国土空间规划、相关产业规划以及生态环境保护要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议，已办理集体土地所有权登记；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人及相关权利人书面同意随土地一同入市流转； 

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

    第十一条  市县应根据国民经济和社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地市场状况和所有权人意向申请，将拟入市交易的农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划管理，统筹安排入市规模、结构和时序，实行城乡统一建设用地市场统筹调控。市县可以探索农村集体经营性建设用地入市申报与依法管地用地水平、信用水平相挂钩。

    第十二条  土地所有权人可以委托市县土地储备机构或市县政府指定的部门或单位对拟入市的集体经营性建设用地实施前期开发，按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。

 

第三章  入市方式

    第十三条  农村集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市。

    集体经营性建设用地使用权出让是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让渡与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

    集体经营性建设用地使用权出租是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

    第十四条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租，应

    采取招标、拍卖、挂牌或者协议等方式。原则上应当采用招标、拍卖和挂牌形式公开交易。鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。农村集体经营性建设用地协议出让、出租范围参照国有建设用地执行。

    未经公开交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同。

    第十五条  农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

    农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

 

第四章  入市程序

    第十六条  农村集体经营性建设用地入市按以下程序进行：

    （一）申请。土地所有权人拟入市集体经营性建设用地的，经集体成员大会三分之二以上成员表决同意后，可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市地块位置、权属、地上附着物等基本情况。土地所有权人可委托具有资质的测绘单位对拟入市地块进行勘测定界。

    （二）提出规划条件及要求。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具入市初审意见。市县自然资源和规划部门根据初审意见，依据国土空间规划提出拟入市的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同同级发展改革、生态环境等有关主管部门一并提出产业准入和生态环境保护等要求。市县可以参照《海南省产业用地控制指标》提出产业项目投资强度等控制性指标，原则上不得低于同类用途的50%。相关意见要综合考量拟入市地块所在村的依法管地用地水平。

    （三）地价评估。入市主体委托有资质的单位对拟入市地块进行地价评估。在市县自然资源和规划主管部门的指导下，入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家和我省规定的相应国有建设用地出让最低价标准。入市主体也可交由市县自然资源和规划主管部门委托有资质的土地评估机构进行地价评估。评估报告须按规定进行备案。

    （四）入市方案编制。入市主体根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市地块界址、面积、权属、入市方式、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、入市价格、收益分配、土壤污染状况调查情况等内容。

    （五）入市方案表决。入市方案应当在乡（镇）党委、政府监督指导下，在村党组织领导下，按照“四议两公开”的程序，实行一事一议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到到会成员的三分之二以上方有效，并依法形成表决资料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。入市决议应经集体经济组织事务公开栏公示，期限不少于十天。入市方案经表决后，由入市主体，在出让、出租前不少于十个工作日将拟入市地块的入市方案、入市决议等材料报市、县、自治县人民政府。

    （六）入市方案核对。市、县、自治县人民政府应当及时组织自然资源和规划、发展改革、生态环境、市场监管等有关主管部门对方案进行研究，并在收到方案后五个工作日内提出意见。认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护要求和公平性竞争审查条件等的，市、县、自治县人民政府应当提出修改意见，入市主体应当按照修改意见进行修改。

    （七）公告及交易。拟入市的集体经营性建设用地由市县自然资源和规划部门录入“土地超市”统一管理、统一发布。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，入市主体可委托市县自然资源和规划主管部门组织实施具体交易活动、编制交易文件，进入省级土地交易市场进行网上交易。入市交易公告应当在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站、省自然资源和规划厅门户网站，以及本省主要媒体上发布。农村集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，交易保证金可按照我省相关规定使用银行保函。

    （八）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人（承租人）应当签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站、省自然资源和规划厅门户网站等进行公布，接受社会和群众监督。

    （九）签订书面合同和三方监管协议。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定，按照国家合同示范文本签订书面合同，合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等，并报市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

    在签订书面合同的同时，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，由交易双方、市县（区）人民政府签订三方监管协议，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人的权利和义务。

    （十）不动产登记。交易双方应当按照合同约定交付土地和支付价款，并依法缴纳相关税费，持有效合同、价款支付凭证以及纳税证明等向集体经营性建设用地所在地的不动产登记机构依法申请办理不动产登记。

    农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让合同另有约定的除外。

    第十七条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

    第十八条  土地增值收益调节金按照入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益的一定比例计提。市县人民政府应结合土地增值收益情况，统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，合理确定调节金征收比例。原则上调节金按入市土地增值收益的20%-50%征收。

    无法核定本市县入市土地取得成本的，可根据土地征收或土地收储的区域平均成本情况，制定农村集体经营性建设用地的平均成本，或制定按入市收入一定比例征收调节金的简易办法，经市县人民政府批准后执行。

    第十九条  受让人（承租人）应当按照省级财政部门非税收入收缴管理有关规定缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

    第二十条  农村集体经济组织通过集体经营性建设用地入市取得的收益，归农村集体经济组织成员集体所有，应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，主要用于发展集体经济、集体福利和公益事业等方面，改善农民的生产生活条件，不能用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支，应当进行专户存储、专账管理、专项审计监督，及时公开相关信息，接受成员监督。

    农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，及时将入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，在集体经济组织内部进行公示公告。市县和乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

    集体和成员之间土地增值收益分配，应注意补齐公共管理和公共基础设施短板，充分考虑成员和集体今后年度收入的持续稳定，按照优先发展壮大集体经济的原则留足集体后，在成员个人之间公平分配，不得全额在当年分配。

 

第五章  转让、转租和抵押

    第二十一条  通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出租、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。具体参照同类用途的国有建设用地使用权有关规定执行，法律法规另有规定或者合同另有约定的除外。

    农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，农村集体经营性建设用地使用权一并转让、抵押。

    第二十二条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租 的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

    第二十三条  通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

    第二十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，相关税费的缴纳统一按国家税法有关规定执行。

    第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，

应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定或者合同约定禁止流转的情形；

（二）按照出让、出租合同的约定，履行完毕支付地价款、租金等义务，并取得不动产权证书。

（三）按照出让、出租合同及三方监管协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

    第二十六条  农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，应当办理注销抵押登记。

 

第六章  开发利用管理

    第二十七条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同及三方监管协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

    第二十八条  因详细规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

    第二十九条  改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行地价评估。

    改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第十九条的规定确定。

    第三十条  改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当按照本办法第十九条的规定缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

    第三十一条  市县自然资源和规划、发展改革、农业农村、生态环境、工信、住房城乡建设、行政审批等相关主管部门和乡镇人民政府按各自职责加强对集体经营性建设用地的开发利用监管，督促集体经营性建设用地使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。

    签订三方监管协议的，由市县（区）政府有关部门及乡镇人民政府按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。

    第三十二条  市县自然资源和规划主管部门应加强农村集体经营性建设用地开发利用的动态巡查，督促土地使用权人按照入市合同和三方监管协议约定及时开发利用。

    农村集体经营性建设用地涉嫌土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》等有关规定和合同的约定依法处置。

    第三十三条  农村集体经营性建设用地使用权期限届满的，按出让、出租合同的约定办理。法律法规另有规定的，从其规定。

    第三十四条  土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，不得提前收回，法律法规另有规定、合同另有约定除外。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理，给予土地使用权人合理补偿。

    农村集体经营性建设用地被依法征收为国有土地的，农村集体经营性建设用地使用权一并收回，并依法予以相应补偿。

 

第七章  法律责任

    第三十五条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条以及《海南自由贸易港土地管理条例》第七十三条等有关规定处理。市县自然资源和规划部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

    第三十六条  国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予政务处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

    第三十七条  农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

    第三十八条  县级以上自然资源和规划、住房和城乡建设、税务、市场监管等主管部门应当加强对集体经营性建设用地涉地股权转让的联合监管。

    未满足法律、法规规定、土地出让合同和三方监管协议约定转让条件的，受让人不得通过擅自变更出资比例、股权结构、实际控制人等方式变相转让集体建设用地使用权。受让人变相转让集体建设用地使用权的，依照法律、法规的规定和合同约定采取限期整改、支付违约金、解除合同收回土地等方式处置并纳入社会信用体系重点监管范围。

 

第八章  附  则

    第三十九条  各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。

    本办法涉及乡镇人民政府行政管理职能的，在三亚市辖区内可相应由区人民政府行使。

第四十条  本办法自印发之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）废止。

 

海南省自然资源和规划厅办公室

2024年1月25日印发